Экспертное мнение

Экспертное мнение адвоката Денисова Михаила Евгеньевича.

Здравствуйте, дорогие наши друзья – читатели.
Беседы у камина в нашем коттеджном поселке «Андреевский парк» (https://alexey2050.livejournal.com/profile) с экспертами в своей области носят весьма разнообразный характер. Это связано с тем, что наша жизнь отнюдь не ограничивается стройкой или дизайном. Мы верим что вы, наши друзья, люди образованные и разносторонние. Именно поэтому мы с радостью предлагаем Вашему вниманию беседы о здоровье, украшении дома и так далее. Сегодня мы хотим затронуть очень важную, даже первоочередную тему – юридическая чистота сделки по покупки загородного жилья. Тема большая, с точки зрения людей по профессии не связанных с юриспруденцией, не простоя для понимания и поэтому мы постараемся вести нашу беседу на обычном, «человеческом» языке с нашим экспертом – адвокатом-юристом Денисовым Михаилом Евгеньевичем (https://advokat-denisov.ru/).
- Михаил Евгеньевич, добрый вечер и добро пожаловать к нашему камину. В чем основная сложность, при приобретении загородного имущества, с Вашей юридической точки зрения?
- Добрый вечер. При совершении покупки или продажи недвижимости всегда присутствуют риски, а когда речь идет о приобретении дома с участком — риски удваиваются, поскольку речь идет о сделке с несколькими недвижимыми объектами.
На каждый такой объект регистрируется отдельное право, а это означает, что для участка земли и для дома должны быть отдельные пакеты документов.
Итак, рассмотрим какие виды договоров в последнее время используют застройщики при продаже загородной недвижимости и вкратце обсудим их особенности и нюансы. К сожалению, углубляться в детали каждого договора мы не будем, поскольку с изучением и описанием всех тонкостей в отдельности по каждому договору можно писать дипломную работу, что в настоящий момент не является нашей целью.
1. Договор купли-продажи.
Данный вид договора регулируется § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.
Договор купли-продажи на сегодняшний день является самым распространенным видом договоров по отчуждению имущества.
Такой договор подходит только для тех объектов загородной недвижимости, которые уже сформированы, построены, поставлены на кадастровый учет и имеют собственника.
При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок (ст. ст. 273, 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Поэтому одним из важнейших условий договора является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку (ст. 554 ГК РФ):
1) для жилого дома такими признаками будут точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
2) для земельного участка необходимо указать точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП).
Договор купли-продажи жилого дома или его части с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием. Документ, по мимо указанного выше самого предмета договора, также должен содержать:
Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).
Фактическую передачу недвижимости рекомендуется оформить отдельным передаточным актом на имущество, однако приемлемым будет указание в тексте договора, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи имущества.
Расчет наличными деньгами желательно произвести при свидетелях: это может быть риелтор, нотариус или сотрудник банка (при помещении денег в ячейку депозитария, выбранного сторонами банка). В банке имеется также возможность проверить подлинность банкнот.
Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается в 3 экз-х: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора. Документы для госрегистрации:
правоустанавливающие документы на оба объекта;
кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю; договор купли-продажи с передаточным актом;
справка о лицах, зарегистрированных в доме;
квитанции об оплате пошлины.
Дополнительно могут потребоваться: согласие супруга, заверенное у нотариуса; разрешение/согласие органов опеки и попечительства.
С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 раб.дней.